Law−Japan 司法書士法人 関根事務所

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Q&A不動産の売買登記に関するご説明 2

  1. 司法書士はどのような仕事をしているのですか?
  2. 売買の登記に必要な書類は?
  3. 買主が共有となる場合の持分割合はどのように決めたらよいですか?
  4. 不動産売買の際の登記費用(登録免許税はいくらぐらいですか?)
  5. Q&A 住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除の控除額の特例はどのようなものですか?

不動産詐欺を防ぐ方法は?司法書士はどのような仕事をしているのですか?

不動産取引の流れは、
@ 売買契約で手付金を支払い(売買契約)。
  ↓
Aその後、権利証などの登記に必要な書類と交換に、残りの代金を支払います(残金決済取引)。
   ↓
B登記の完了。

司法書士は、事前に法的な確認をし、書類作成し、残金決済取引の当日を迎えます。
所有権の移転の前提として、通常は、売主の担保などすべて抹消できるか、書類の打ち合わせなどの確認をします。
不動産詐欺を防止するため、不動産取引の方法においては、下記を御確認下さい。

残金決済取引当日の登記簿謄本の取得

取引の前日や当日に、突然打ち合わせにない、想定しない抵当権が設定されていたり、差押えが入っていたりする場合には取引を中止します。
(打ち合わせにない場合、書類の確認の準備が間に合わないためです。)
したがって、残金決済取引、当日の朝の登記簿謄本を取得し最終確認をします。
事務員がほとんどいない司法書士事務所では、前日に調査してすませることがあります。
当事務所では人員に余裕があるため、必ず当日の朝の登記簿謄本を取得し、確認しております。
不景気のためか、売主の不動産に急な差押えが入ったりすることがありますのでご注意下さい。
差押登記がある不動産に残代金を支払って所有権を取得しても、差押債権者が優先しますので、競売されてしまいます。
代金支払い後に売主が行方不明になってしまったり、すでに、支払い代金を他の返済などに売主が使ってしまったりした場合、 支払った代金が回収できないことが想定されます。



売主様への売却意思の確認

残金決済取引は、売主と買主との残金の支払の取引に司法書士が立会する形式が通常です。
売主と買主の「売る」・「買う」の意思表示があってはじめて売買契約は有効になります。
登記簿上の所有者である売主の売却意思の確認をし、司法書士への登記の委任状に自署をしていただくことが取引としてのセオリーとなります。
当日、欠席なさる売主様へは、事前にお会いするなどして、確認をしております。(費用が異常に低い司法書士にはご注意を)

ある代理人(任意代理人)が、売主本人から一切をまかされていると主張しても、それを鵜呑みにして業務をすることはありません。
代理人と名乗っている者が、本当に代理権限があるのかないのかは、代理権を与えた本人に確認を取らなければわからないことです。

代理人と名乗る者が勝手に不動産を売却したり、
本人と名乗るニセ者が不動産を売却するような不動産の詐欺事件があります。
(本人と名乗るニセ者が本人の親族の場合もあります。)
近年、売主様が認知症によって判断能力が無い場合など増えています。その売買契約は取り消される場合があります。

それをを防止するために、 ご本人と直接面談し確認をすることは非常に重要です。

当然、売主と関係のないニセ者に代金を支払っても不動産を取得することはできません。
また、売買契約が取り消されて不動産が取得出来ないこともあります。
買主様は、代金を騙し取られたことになります。
不動産を取得できない場合であっても、住宅ローンなどの借金は残ります。
売主様がご欠席の場合など 事前に出向いて直接会っての面談を行う必要があります。
適正な業務をしている司法書士であれば報酬額も適正であることがわかります。



司法書士は不動産仲介業者の方とは役割が違います。
不動産取引に関しては、不動産仲介業者の方はエンジン役で、司法書士はブレーキ役(法律に精通)です。
両者がそろって、事故を起こさず前進しているのです。

どのような場合であっても、司法書士は、第三者に惑わされずに売主の本人確認を行い、不動産所有者本人の売却意思を何らかの方法で確認をすることが常識です。
買主のお客様は、残金決済日に売主に対して身分証明書を持参して出席するように要望を出すことは重要です。
売主・買主・司法書士が同席する立会形式の取引がトラブル防止に役立ちます。

司法書士は、書類作成の代書業というよりは、現在は、保険業に近い存在かもしれません。
書類作成や残金決済当日の書類の確認以外にもお客様の目に触れないところで安全を確保するために業務をしていることもご理解下さい。

※法律上の条文では、「意志」(意欲)ではなく「意思」となります。



売り主様へのご協力のお願い 売主のお客様皆さんが、取引にご出席されることが、不動産犯罪を防止することとなります。
不動産所有者の方が皆様が協力しあうことで、不動産所有者の方々ご自身の権利が安全に守られることにつながります。
安全な不動産取引のため、不動産所有者の方々の権利を守るためにも、売主様には、取引当日の出席および身分証明書の持参をご協力お願い致します。















































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