PAGE TOP ↑

不動産取引 売買登記 詐欺・偽造をチェック日本一高度な業務 司法書士法人関根事務所

銀行法による抱き合わせ販売の禁止 一般の方    銀行法による抱き合わせ販売の禁止 不動産仲介業の方    銀行法による抱き合わせ販売の禁止 司法書士の方    銀行法による抱き合わせ販売の禁止 司法書士連合会通達 EAJ問題


銀行が司法書士を指定し、それが融資条件とされたお客様へ

銀行法は、銀行が特定関係者と取引を行うことを条件として融資することを禁止しています。
違法の可能性があります。金融監督庁へ調査の申し立てをしましょう。
インターネット銀行指定の司法書士の費用が返金される可能性があります。

金融監督庁への通報窓口

銀行法による抱き合わせ販売の禁止 https://www.fsa.go.jp/opinion/ 通報リンクはこちらへ (金融サービス利用者相談室 ウェブサイト受付窓口)
銀行が、指定の司法書士への費用の支払いを強要することは違法の可能性があり上記へ調査を依頼や相談をすることができます。
インターネット銀行指定の司法書士の費用が返金される可能性があります。

上記サイトで
1.ご意見・ご要望等の別(該当項目を選択して下さい。)(必須項目)
 ●ご意見・ご要望・情報提供
2.内容(該当項目を選択して下さい。)(必須項目) 
 ●預金・融資
3.件名(必須項目)
「 インターネット銀行への調査希望 」
4.本文(具体的にご記載下さい。4000文字を超えた場合には送信ができませんのでご注意下さい。)(必須項目) 下記参考にできます。
4.本文は、こちらのコピー利用可能


インターネット銀行の融資を受けましたが、司法書士を指定され、その司法書士を利用することが融資の条件と言われました。他の司法書士と価格を比較して登記費用を節約する権利を妨害されました。この銀行の行為は、銀行法第十三条の三第3項の抱き合わせ販売に該当するのではないでしょうか。

司法書士が、一般的な登記費用の約40%の手数料を銀行代業Eへ支払っています。指定司法書士のため高額な登記の報酬を請求されても拒否ができません。指定司法書士を拒否すると融資をしないと言われます。
銀行の指定の司法書士が支払う、システム利用料という名目の支払いが、金融機関へのリベートか調査をお願いします。

また、この司法書士が支払うシステム利用料に関して司法書士法違反との通達もあり、このような業務に関わるすべての司法書士に関して懲戒権のある法務大臣と情報の共有をお願いいたします。

銀行法による抱き合わせ販売の禁止 スルガ銀行のケースでは、抱き合わせ販売の案件で返金がありました(詳細はこちらのリンクへ)。ネット銀行指定司法書士の費用が戻ってくる可能性があります。実名で入力しましょう。

※銀行法上抱き合わせ販売は違法ですが、本文書は調査依頼文書であり、違法と断定しているわけではありません。
※司法書士が高額な請求をしていることを関係者が知らない可能性もあります。
(仲介様用 参考文書はこちらへ)
電話も可能です。
原則平日の10時から17時までに電話で回答致しますが、ご希望の時間に連絡できない場合や返事が遅くなることもございますので、お急ぎの方は、ナビダイヤル0570-016811又はIP電話からは03-5251-6811にお電話下さい。

 日本一の業務の司法書士法人関根事務所 不動産詐欺偽の造書類をチェックする高度な登記技術 Law.Japan@gmail.com 匿名など情報提供の方は、領収書等こちらへメール送信をしてください。(件名:eaj)
当事務所からマスコミ対応・金融監督庁対応などいたします。


金融監督庁への通報窓口

銀行法による抱き合わせ販売の禁止 https://www.fsa.go.jp/opinion/ 通報リンクはこちらへ (金融サービス利用者相談室 ウェブサイト受付窓口)
銀行が、指定の司法書士への費用の支払いを強要することは違法の可能性があり上記へ調査を依頼や相談をすることができます。

4.本文は、こちらのコピー利用可能(仲介様用)


インターネット銀行の融資のあるお客様の不動産取引を仲介している不動産業者です。私が日頃お付き合いのある司法書士に見積をとり不動産取引の残金決済の段取りをしていますが、インターネット銀行の場合、司法書士の指定が絶対であり、その司法書士の見積が高額すぎ当初の予算をオーバーするトラブルが絶えません。インターネット銀行は、高額な費用の司法書士を指定し、指定司法書士に依頼をしないと融資をしないと言う銀行の行為は、銀行法第十三条の三第3項の抱き合わせ販売に該当するのではないでしょうか。
①司法書士の選定はエスクロー・エージェント・ジャパンがしていること、
②エスクロー・エージェント・ジャパンが司法書士からシステム利用料として1件あたりで高額なシステム利用料を徴収していること、
③インターネット銀行がエスクロー・エージェント・ジャパンからオペレーション業務の提供を受けるていること
以上と関係があるのか調査をお願いします。
金利の部分で顧客を集客し、司法書士報酬に銀行のオペレーション業務コストを潜り込ませ、残金決済取引の直前に突然高額な登記費用としてお客様に支払いをさせているようで納得ができません。
違法性を調査し厳正な処分をお願いします。
また、この司法書士が支払うシステム利用料に関して司法書士法違反との通達もあり、このような業務に関わるすべての司法書士に関して懲戒権のある法務大臣と情報の共有をお願いいたします。

※銀行法上抱き合わせ販売は違法ですが、本文書は調査依頼文書であり、違法と断定しているわけではありません。
※司法書士が高額な請求をしていることを関係者が知らない可能性もあります。

金融監督庁への通報窓口

銀行法による抱き合わせ販売の禁止 https://www.fsa.go.jp/opinion/ 通報リンクはこちらへ (金融サービス利用者相談室 ウェブサイト受付窓口)
銀行が、指定の司法書士への費用の支払いを強要することは違法の可能性があり下記へ相談をすることができます。



銀行の破綻の際には、私たちの税金を投入し救済する場合もあるため、銀行は公益性の高い会社でなければいけません。

銀行法による抱き合わせ販売の禁止 住信SBIネット銀行 当社指定の司法書士にて行う必要があります。
銀行法による抱き合わせ販売の禁止 auじぶん銀行 auじぶん銀行指定の司法書士をご利用いただきます
銀行法による抱き合わせ販売の禁止 楽天銀行 楽天銀行指定の司法書士にて手続きをお願いします。
銀行法による抱き合わせ販売の禁止 ソニー銀行 当社指定司法書士をご利用いただきます。

通常の店舗のある銀行と比べ異常でしかありません。



 日本一の業務の司法書士法人関根事務所 不動産詐欺偽の造書類をチェックする高度な登記技術 Law.Japan@gmail.com 匿名など情報提供の方は、領収書等こちらへメール送信をしてください。(件名:eaj)
当事務所からマスコミ対応・金融監督庁対応などいたします。
この度、大手新聞社の取材を受けました。いろいろ資料が必要です。
同業の司法書士の皆様にお願いしたいこと

①ネット銀行指定の司法書士に高額な費用が取られ不満があるお客様の紹介
 (取材可能な顧客様)
②高額な支払いをした領収書の写しなど(スマホ画像でもかまいませ)
情報提供をお待ちしております。

静岡県の司法書士の方資料ありがとうございます。

皆様よろしくお願いいたします。



銀行法による抱き合わせ販売の禁止

(銀行の業務に係る禁止行為)
第十三条の三 銀行は、その業務に関し、次に掲げる行為(第十三条の四に規定する特定預金等契約の締結の業務に関しては、第四号に掲げる行為を除く。)をしてはならない。
一 顧客に対し、虚偽のことを告げる行為
二 顧客に対し、不確実な事項について断定的判断を提供し、又は確実であると誤認させるおそれのあることを告げる行為
三 顧客に対し、当該銀行又は当該銀行の特定関係者その他当該銀行と内閣府令で定める密接な関係を有する者の営む業務に係る取引を行うことを条件として信用を供与※し、又は信用の供与を約する行為(顧客の保護に欠けるおそれがないものとして内閣府令で定めるものを除く。)
四 前三号に掲げるもののほか、顧客の保護に欠けるおそれがあるものとして内閣府令で定める行為

※ 信用の供与とは、貸付のこと。

※銀行が司法書士が指定しても、司法書士がその受任にあたり1円の支払いもなければ、銀行にもメリットはないでしょうから、抱き合わせ販売にはなりません。当然、お客様がお支払いになる司法書士報酬も相場の価格におさまるはずです。
銀行が司法書士を指定し、その受任にあたり司法書士に支払いをさせ、その金銭を第三者に迂回して受けとらせ、その第三者から銀行がメリットを受けとるためであれば、それは銀行が抱き合わせ販売をして司法書士からキックバックを受けとっているのと同じ事です。
そして、その支払いは、一般のお客様に転嫁されます。



ネット銀行が司法書士を指定する理由とは


ネット銀行がエスクロー・エージェント・ジャパン(以下EAJ)へ司法書士の指定権を与え
↓司法書士報酬受領者指定権の提供

EAJが司法書士を指定
↓登記案件の発注

EAJ提携司法書士
司法書士が報酬を請求

顧客は、司法書士を選べないため言い値での支払いを強要される。
【顧客の保護に欠けるおそれがある】
相場の2倍の司法書士報酬が多い。

EAJ提携司法書士
(EAJから指定を受けたことによりシステム利用料の支払い発生)
司法書士がEAJへのシステム利用料を支払い
↓金銭の提供(違法の可能性を司法書士連合会が指摘)

EAJが司法書士から金銭を徴収
EAJがネット銀行へオペレーション業務を提供
↓業務の提供

ネット銀行がオペレーション業務の提供を受ける

ネット銀行の持つ司法書士指定権が、
司法書士報酬(お客様の登記費用の支払い額)→EAJのシステム利用料→銀行のオペレーション業務へと形を変えネット銀行へ還元しているかどうかの判断は、閲覧者の方へおまかせします。


以上は、公開されている事実だけを列挙したものです。



銀行代理業とは

銀行代理業とは

 銀行代理業とは、銀行のために、
①預金又は定期積金等の受入れを内容とする契約の締結の代理又は媒介、
資金の貸付け又は手形の割引を内容とする契約の締結の代理又は媒介
③為替取引を内容とする契約の締結の代理又は媒介のいずれかを行う営業をいいます(銀行法2条14項)。

 ここで、「銀行のために」に関し、「銀行代理業は、銀行のために行うものであり、銀行の顧客(銀行取引の相手方)の委託のみにより、当該顧客のために行う行為はこれに該当しません。」と解されています(※金融庁平成18年5月17日付「コメントの概要及びそれに対する金融庁の考え方」)。
「代理」とは、顧客に対して、銀行にかわって銀行業務を行い、その法律効果をすべて直接に銀行に帰属させる業務をいい、
「媒介」とは、他人間の法律行為の締結に尽力する事実行為をいいます(小山嘉昭(平成24年)、詳解銀行法【全訂版】、きんざい)。

 また、「為替取引」の定義に関し、「銀行法2条2号にいう『為替取引を行うこと』とは、顧客から、隔地者間で直接現金を輸送せずに資金を移動する仕組みを利用して資金を移動する依頼を受けて、これを引き受けること、又はこれを引き受けて遂行することをいう」とされています(最高裁平成13年3月12日判決・判時1745号148頁)。
 銀行代理業は、内閣総理大臣の許可を受けた者でなければ、営むことができません(銀行法52条の36第1項)。

銀行代理業に関する疑問

ネット銀行指定の提携司法書士がしている契約書の締結行為は、銀行代理業の許可が不要な行為なのか?
ネット銀行および、そのオペレーション業務をしている銀行代理業者(もしくは無許可業者)の指示書による細かい指示に基づき(銀行代理業の媒介業務)、顧客にする契約締結行為が合法なのか?

上記が銀行法違反の場合であったときの罰則以下

銀行法61条

第九章 罰則
第六十一条 次の各号のいずれかに該当する者は、三年以下の懲役若しくは三百万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。

【無許可業者】
五 第五十二条の三十六第一項の規定に違反して、許可を受けないで銀行代理業を営んだ者

【銀行代理業者】
七 第五十二条の四十一(第五十二条の二の十において準用する場合を含む。)の規定に違反して、他人に銀行代理業(第五十二条の二の十において準用する場合にあつては、外国銀行代理業務)を営ませた者


もし、司法書士が銀行代理業者の使者で(あきらかな部外者だが)、銀行代理業と一体であれば(もしくは銀行と)、司法書士業の兼業の承認を受けているのか?
銀行代理業者が承認を受けることなく、銀行代理業以外の業務を行う場合は下記の罰則
銀行法63条

第六十三条 次の各号のいずれかに該当する者は、一年以下の懲役又は三百万円以下の罰金に処する。
九 第五十二条の四十二第一項の規定による承認を受けないで銀行代理業及び銀行代理業に付随する業務以外の業務を営んだ者

司法書士法上、司法書士資格のない会社が兼業しているという矛盾がおき、司法書士法違反の問題もおきる。



準用条文
(名義貸しの禁止)
第五十二条の四十一 銀行代理業者は、自己の名義をもつて、他人に銀行代理業を営ませてはならない。

第二節 業務
(業務の範囲)
第五十二条の四十二 銀行代理業者は、銀行代理業及び銀行代理業に付随する業務のほか、内閣総理大臣の承認を受けた業務を営むことができる。






制作中









エスクロー・エージェント・ジャパンに司法書士が支払っているシステム利用料について

東京司法書士会からの照会

日本司法書士連合会  会長 今川 嘉典 様
登録司法書士がEAJ社に対し「システム利用料」を支払うことは、司法書士施行規則26条(依頼誘致の禁止)に違反するおそれのある行為であり、また、司法書士倫理第13条2項(不当誘致等)によりしてはならない行為に該当するものと考えられますが、本件について法令、会則、司法書士倫理の違反又は違反のおそれの有無について、貴連合会の見解を回答していただきたく、照会します。
       東京司法書士会 会長 野中政志

日本司法書士連合会の回答

東京司法書士会 会長 野中政志様 司法書士による「システム利用料」の支払いに関する照会について(回答) 令和2年7月 14日付東司発第 109号にて照会のありました標記の件につきましては、下記のとおり回答いたします。
         記
株式会社エスクロー・エージェント・ジャパン(以下「EAJ」という。)に対して司法書士から支払われる「システム利用料」が、司法書士が受託する業務に応じて支払われるものであるなら、その司法書士の行為は貴見のとおりと考えます。当該司法書士は、EAJが介することによって業務の依頼を受けているのであって、EAJに登録していなければ、依頼を受けることがないのであるなら、「システム利用料」は実質的に業務依頼に対する対価と見られるからです。      日本司法書士連合会  常務理事 長田 弘子
令和3年8月31日

エスクロー・エージェント・ジャパンへ司法書士が支払っているシステム利用料について<br>
東京司法書士会の照会と日本司法書士連合会の回答通達 日本司法書士連合会からの照会原文はこちらへ


日本司法書士政治連盟の活動

日本司法書士政治連盟(日司政連)の見解 先日8月31日の事務局ニュースで配信されました、 株式会社エスクロー・エージェント・ジャパン「以下、EAJ社」の件について、EAJ社は、金融機関と業務委託契約を締結し、「業務依頼オペレーション管理システム」と称する専用のシステムを利用し、このシステムに登録した司法書士(以下「登録司法書士」といいます。)に対して、金融機関からの登記案件について業務依頼をしており、業務依頼を受けた登録司法書士は、当該登記案件を受託するごとに「システム利用料」と称する定額の料金をEAJ社に支払っています。 「司法書士から受領する業務委託料は司法書士等の紹介をする業務の対価ではなく当社が提供するサービスの対価であることから、司法書士法施行規則第26条及び司法書士倫理第13条第2項に抵触しておりません。」と述べたりするなどしています。

当会社は、司法書士の会則違反という事は認めているという事ですが、司法書士にとっては大変問題が多く、司法書士を下請け的に扱い、司法書士制度の崩壊に繋がりかねない問題ですので、(令和3年)9月4日の日司政連幹部会に問題提起致しました。 日司政連では、昨年のグラファー問題に対応しましたように、協議を重ね対策を講じるという事です。

エスクロー・エージェント・ジャパンへ司法書士が支払っているシステム利用料について<br>
東京司法書士会の照会と日本司法書士連合会の回答通達日本司法書士政治連盟の原文はこちらへ



司法書士は、案件紹介者に対価を支払うことは会則や司法書士倫理に違反します。

無資格の会社が司法書士への業務を斡旋し何か名目をつけて費用を取ることができるようでは司法書士の資格の意味はなくなります。また、無資格者に雇われるのは問題外ですが、税理士法人に雇われたり、弁護士法人に雇われたりしピンハネされ続け、危険な賠償責任だけ負わされている司法書士もいます。
国家資格者としての独立性・責任のある安全性を失うような行為は、司法書士の国家資格制度の崩壊を意味しています。
自己の利益のために司法書士の資格制度の崩壊に手を貸す司法書士法人やそれを知りながら勤務をする司法書士資格者がいれば残念で成りません。違法行為をする集団やピンハネ業者の奴隷になった司法書士に安全な不動産取引・国家資格者としての責務を全うすることはできないでしょう。司法書士の資格制度の崩壊に直結する大問題です。

弁護士法
(非弁護士の法律事務の取扱い等の禁止)
第七十二条 弁護士又は弁護士法人でない者は、報酬を得る目的で訴訟事件、非訟事件及び審査請求、再調査の請求、再審査請求等行政庁に対する不服申立事件その他一般の法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることができない。ただし、この法律又は他の法律に別段の定めがある場合は、この限りでない。
※弁護士業務において、斡旋料・紹介料を業務とすることはできません。司法書士法の改正が待たれます。