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不動産取引 売買登記 偽造・詐欺を見抜く日本一高度な業務 司法書士法人関根事務所
新・中間省略登記
第三者のためにする契約

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目次


 1.中間省略登記は認められるのですか?

 2.中間省略登記 第三者のためにする契約 要件
A→B→Cで 契約がA・B契約とB・C契約があるが所有権はA→Cへ直接移転をする方法
(新中間省略登記と呼ばれることがあります)


 3.A→B→Cで B→C間の売買が他人物売買になりますが、宅建業法違反になりませんか?
  宅建業法違反をアドバイスしている司法書士がいました。


 4.A→B→Cで Aが瑕疵担保免責、B(宅建業者)が瑕疵担保をCに対して負う場合は?

5.所有権の直接移転登記に必要な売買契約書の特約

6.所有権の直接移転登記に必要な書面

 7.「買主の地位の譲渡」とは?利用しづらい理由

 8.不動産取得税は課税されますか?

 9.新中間省略登記とは関係ありませんが、宅建業者の瑕疵担保責任は免責の特約ができないのですか?

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中間省略登記は認められるのですか?(A→B→C)

原則としてBは一旦所有権を取得した以上、B名義を経てCへ所有権移転登記をしなければなりません。
ですからB名義に登記をする必要があります。
そもそも不動産登記制度は、物権変動の過程を忠実に公簿に記録して、真実の物権変動を公示するものだからです。

ですが、契約上Bが所有権を取得しない前提があればB名義に登記をする必要がありません。

A→B→Cで 契約がA・B契約とB・C契約があるが所有権はA→Cへ直接移転をする方法があります。
(新中間省略登記と呼ばれることがあります。)


A→B→Cで 契約がA・B契約とB・C契約があるが所有権はA→Cへ直接移転をする方法

(新中間省略登記と呼ばれることがあります) AB間の売買契約において、買主はBであるが、所有権を取得する者はCとする契約をしたとします。
このような契約も有効です。
A→B→Cで、Bは所有権を取得しないという契約である以上、A→Cと直接移転登記をするのが、物権変動の過程に忠実であり、登記実務上も認められています。
なお、A・B・Cの関係当事者がその内容を把握している必要があります。
「AがCへ直接所有権を移転している認識がない。」
「CがAから直接所有権を取得している認識がない。」
等の場合には契約として成り立ちません。
必ず関係当事者が契約内容を理解しており実体的に存在することが前提です。
Bから所有権を取得しているとCを誤解させることや、AがBに所有権を移転していると誤解させることはできません。
具体的な売買契約の特約条項をみていきましょう。


B→C間の売買が他人物売買になりますが、宅建業法違反になりませんか?宅建業法違反をアドバイスしているF司法書士がいました。

新不動産登記法施行時点では宅建業者の方が直接移転登記をする方法はありませんでした。
なぜならば、他人物売買が宅建業法で禁じられていたためです。
それを知らない司法書士が不動産業の方へ新しい中間省略登記と称し宅建業法違反をアドバイスしている状況がありました。
本ホームページをお読みになれば、そのような司法書士の講演を聴く必要はありません。

その後、平成19年7月10日に宅地建物取引業法施行規則第15条の6に第4号が追加されました。
現在は宅建業法改正によって他人物売買が認められることとなりましたので問題ありません。
宅建業法改正以前には、宅建業法の改正がなければ宅建業法違反になると当司法書士法人ではご説明をして参りました。
不動産業者の方を集めて宅建業法違反になる講演をする、F司法書士の出版物を読む必要もありません。
宅建業法違反のアドバイスをするF司法書士ではなく、 ぜひ当司法書士法人をご利用下さい。




宅地建物取引業法
(自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限)
第三十三条の二  宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約(予約を含む。)を締結してはならない。ただし、次の各号の一に該当する場合は、この限りでない。
一  宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得する契約(予約を含み、その効力の発生が条件に係るものを除く。)を締結しているときその他宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得できることが明らかな場合で国土交通省令で定めるとき。
二  当該宅地又は建物の売買が第四十一条第一項に規定する売買に該当する場合で当該売買に関して同項第一号又は第二号に掲げる措置が講じられているとき。

宅地建物取引業法施行規則
第十五条の六  法第三十三条の二第一号 の国土交通省令で定めるときは、次に掲げるとおりとする。
一  当該宅地が都市計画法 (昭和四十三年法律第百号)の規定により当該宅地建物取引業者が開発許可を受けた開発行為又は開発行為に関する工事に係るものであつて、かつ、公共施設(同法第四条第十四項 に規定する公共施設をいう。)の用に供されている土地で国又は地方公共団体が所有するものである場合において、当該開発許可に係る開発行為又は開発行為に関する工事の進捗の状況からみて、当該宅地について同法第四十条第一項 の規定の適用を受けることが確実と認められるとき。
二  当該宅地が新住宅市街地開発法 (昭和三十八年法律第百三十四号)第二条第一項 に規定する新住宅市街地開発事業で当該宅地建物取引業者が施行するものに係るものであつて、かつ、公共施設(同条第五項 に規定する公共施設をいう。)の用に供されている土地で国又は地方公共団体が所有するものである場合において、当該新住宅市街地開発事業の進捗の状況からみて、当該宅地について同法第二十九条第一項 の規定の適用を受けることが確実と認められるとき。
三  当該宅地が土地区画整理法 (昭和二十九年法律第百十九号)第百条の二 の規定により土地区画整理事業の施行者の管理する土地又は大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法 (昭和五十年法律第六十七号)第八十三条 の規定において準用する土地区画整理法第百条の二 の規定により住宅街区整備事業の施行者の管理する土地(以下この号において「保留地予定地」という。)である場合において、当該宅地建物取引業者が、当該土地区画整理事業又は当該住宅街区整備事業に係る換地処分の公告の日の翌日に当該施行者が取得する当該保留地予定地である宅地を当該施行者から取得する契約を締結しているとき。
四  当該宅地又は建物について、当該宅地建物取引業者が買主となる売買契約その他の契約であつて当該宅地又は建物の所有権を当該宅地建物取引業者が指定する者(当該宅地建物取引業者を含む場合に限る。)に移転することを約するものを締結しているとき。


A→B→Cで Aが瑕疵担保免責、Bが瑕疵担保をCに対して負う場合は?

通常通り B・C間の第2契約を売買契約として通常通りの契約をして下さい。
宅建業法の改正によりこのような他人物売買ができることとなりました。
(Cが所有権を取得できれば、必ずしも他人物売買の条文の文言どおりにBが所有権を取得することを要件とはしません。)
A・B間の取引で瑕疵担保免責の特約があっても、 B・C間の取引でBが瑕疵担保責任を負う契約は問題なくできます。
A・B間の取引がB・C間の取引に何ら影響を与えるものではありません。
(直接所有権移転の特殊性は物権変動だけであり、売買の瑕疵担保責任は債権法の条文のため契約当事者の契約のみを考慮すれば足ります。)

B・C間の取引では、Bが宅建業者であれば宅建業法上から当然に瑕疵担保責任を負うことになります。
宅建業者Bは瑕疵担保責任の免責特約をすることができません。

下記 無名契約は実務的ではありませんので不動産業の方はお読みにならなくとも結構です。

第2の契約(B→C)を無名契約とした場合

これは、タイトルを売買契約書として作成し、一般消費者をCとする場合(A→B→C)の場合、無名契約とする解釈は難しいと思います。
当司法書士法人では、第2契約が売買と表記されている以上、第2契約が他人物売買として対応しております。
宅建業者の方は第2契約も売買であると考えればよいでしょう。

→C)が無名契約である場合
第2の契約が売買ではないので、瑕疵担保責任そのものが発生しないのではないかという問題が生じるが、
第2契約が有償契約であれば、民法第559条によりBに瑕疵担保責任が発生することになる。
宅建業者Bに関してはB・C間の取引が売買ではないため、宅建業法上の重要事項説明義務などが一切適用されないことになる。
「売買契約書」と題した書面を取り交わしそれを無名契約と解釈することは、一般消費者Cに対し売買の認識がないと期待することに他ならず、無理があると考える。


「無名契約」で行う場合には、宅建業法上の重要事項説明義務などが一切適用されないことになるので、それらのリスクについて、エンドユーザー(投資家)に対し、事前に十分説明をしたうえで契約(無名契約)を締結するか、せめて重要事項説明だけはしたうえで契約を締結すべきであろう(「平成19 年7月10日国総動第19号国土交通省不動産業課長通知」参照)

参考条文
民法第537条(第三者のためにする契約)
(1)  契約により当事者の一方が第三者に対してある給付をすることを約したときは、その第三者は、債務者に対して直接にその給付を請求する権利を有する。
(2)  前項の場合において、第三者の権利は、その第三者が債務者に対して同項の契約の利益を享受する意思を表示した時に発生する。
民法第559条(有償契約への準用)
この節(売買)の規定は、売買以外の有償契約について準用する。ただし、その有償契約の性質がこれを許さないときは、この限りでない。

所有権の直接移転登記に必要な売買契約書の特約

A→B→C
第1売買について(A→B)

1.売主(A)及び買主(B)は、本契約が第三者のためにする特約を付した売買契約として締結されるものであることを確認する。
2.買主(B)は、売主(A)に対し本物件の所有権の移転先となる者(買主本人を含む)を
指定するものとする。
3.本物件の所有権は、買主(B)の指定及び売買代金全額の支払いを条件として売主(A)から買主の指定する者に直接移転する。
4.本物件の所有権は、前条の条件成就までは売主(A)に留保されることを確認する。
5.売主(A)は、所有権の移転先に指定された者が売主(A)に対してする「本物件の所有権移転を受ける旨の意思表示」の受領権限を買主(B)に委任する。(※1)
6.特約条項と本契約とで抵触する規定がある場合には、特約条項の規定を適用するものとする。
※1 A・C間での直接のやりとりをされたくない場合には入れて下さい。BはCより所有権移転を受ける旨の意思表示を受領したら、Aに報告してください。

※ Aが瑕疵担保免責の場合
【新民法による担保責任免責条項のサンプルがほとんどないため作成しましたご参考に】
第◯条(契約不適合責任)
買主は、民法、商法及び本契約の他の条項にかかわらず、引き渡された本件目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないことを理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることはできない。


第2売買について(B→C)

1.売主(B)は、現所有権登記名義人(以下、「現所有者」という)所有にかかる本物件を買主に売り渡し、買主(C)はこれを買い受けた。
2.売主(B)は、売主が現所有者との間で締結している平成  年  月  日付売買契約(第三者のためにする特約付)に基づき、現所有者から買主に対し直接所有権を移転させることにより、その義務を履行するものとする。
3.本物件の所有権は、買主(C)が売買代金の全額を支払い、売主がこれを受領し、かつ売主(B)が現所有者(A)との間で締結している平成  年  月  日付売買契約(第三者のためにする特約付)に基づき、買主(C)が現所有者に対して所有権移転を受ける旨の意思表示をした時に、現所有者(A)から買主(C)に移転する。
4.特約条項と本契約とで抵触する規定がある場合には、特約条項の規定を適用するものとする。
※所有権を受ける者の指定と、受益の意思表示についても、後日の紛争防止のために証拠書面を残しておく必要があります。


※ (A)(B)(C)などの表記は説明が理解しやすいように入れています。契約書の特約作成時には削除してご利用下さい。


参考書面

所有権を取得する者の指定通知書

PDF形式
PDF形式(説明書付)
A→B→C
Bから現所有者Aに差し入れるCを指定した指定通知書
宛名A 作成者B  指名される者C




受益の意思表示通知書

PDF形式
PDF形式(説明書付)
A→B→C
Cから現所有者Aの代理人であるBへ差し入れる受益の意思表示
宛名 B 作成者C
(BはAの代理人として通知を受けます。)


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「買主の地位の譲渡」とは?利用しづらい理由

買主の地位の譲渡を受けますので
A→B の 契約を A→Cとすることです。
不動産業の方Bとしては買主の地位の譲渡をすることは当司法書士法人ではお勧めいたしません。
理由は下記の通りです。

  1. A・Bの売買価格がCにわかってしまう。
  2. Bが売買での瑕疵担保責任を負うことをCが期待している場合であっても、Aが瑕疵担保を負うことになる。
  3. Cが瑕疵担保責任をBに負うことを求める場合、Aに対し瑕疵担保免責を条件とした仕入れをBはすることができない。



不動産取得税は課税されますか?

A→B→Cにおいて、所有権は A→Cと移転します。物件は住宅が前提です。

  1. Cに関して
    Cは所有権を取得していますので課税対象となります。しかし、一般原則通り控除対象の建物を新築した場合等は控除・減税されます。
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  2. Bに関して
    Bは所有権を取得しておりませんので不動産取得税が課税されることは一切ありません。
    特殊な方法のため、市町村から間違った請求がくることも予想されますので注意して下さい。

  3. Aに関して
    一般原則どおり通常の売買と同様、不動産取得税軽減の要件に該当すれば、軽減が受けられます。(地方税法73条の24 )

    Aが更地を購入し、C名義の建物を新築する場合に関して
    Aは下記軽減要件に該当する場合、通常の売買と同じように軽減を受けることが可能です。
    「Aが取得した土地の上に、Aが住宅を新築した場合(当該土地はA所有のまま)及びAから当該土地を取得した者が住宅を新築した場合」と規定されています。 Cは「Aから当該土地を取得した者」(※1)となりますので 減税できる要件を備えております。第三者のためにする契約の場合、売買契約上はBが存在していますが、土地の所有権はAからCへと直接移転しているため、正にAから当該土地を取得した物(C)が住宅を新築した場合にあたるので不動産取得税軽減の要件に該当する新築であれば、Aは不動産取得税の軽減が受けられます。


(※1)地方税法
(住宅の用に供する土地の取得に対する不動産取得税の減額)
第七十三条の二十四
道府県は、次の各号のいずれかに該当する場合においては、当該土地の取得に対して課する不動産取得税については、当該税額から百五十万円(当該土地に係る不動産取得税の課税標準となるべき価格を当該土地の面積の平方メートルで表した数値で除して得た額に当該土地の上に新築した住宅(政令で定める住宅に限る。以下この項及び次項において「特例適用住宅」という。)一戸について(共同住宅等にあつては、居住の用に供するために独立的に区画された一の部分で政令で定めるものについて)その床面積の二倍の面積の平方メートルで表した数値(当該数値が二百を超える場合においては、二百とする。)を乗じて得た金額が百五十万円を超えるときは、当該乗じて得た金額)に税率を乗じて得た額を減額するものとする。
一  土地を取得した日から二年以内に当該土地の上に特例適用住宅が新築された場合(当該取得をした者(以下この号において「取得者」という。)が当該土地を当該特例適用住宅の新築の時まで引き続き所有している場合又は当該特例適用住宅の新築が当該取得者から当該土地を取得した者により行われる場合に限る。)
二  土地を取得した者が当該土地を取得した日前一年の期間内に当該土地の上に特例適用住宅を新築していた場合
三  新築された特例適用住宅でまだ人の居住の用に供されたことのないもの及び当該特例適用住宅に係る土地を当該特例適用住宅が新築された日から一年以内に取得した場合
2  道府県は、次の各号のいずれかに該当する場合においては、当該土地の取得に対して課する不動産取得税については、当該税額から百五十万円(当該土地に係る不動産取得税の課税標準となるべき価格を当該土地の面積の平方メートルで表した数値で除して得た額に当該土地の上にある既存住宅等(既存住宅及び新築された特例適用住宅でまだ人の居住の用に供されたことのないもののうち当該特例適用住宅に係る土地について前項の規定の適用を受けるもの以外のものをいう。以下この項において同じ。)一戸についてその床面積の二倍の面積の平方メートルで表した数値(当該数値が二百を超える場合においては、二百とする。)を乗じて得た金額が百五十万円を超えるときは、当該乗じて得た金額)に税率を乗じて得た額を減額するものとする。
一  土地を取得した者が当該土地を取得した日から一年以内に当該土地の上にある自己の居住の用に供する既存住宅等を取得した場合
二  土地を取得した者が当該土地を取得した日前一年の期間内に当該土地の上にある自己の居住の用に供する既存住宅等を取得していた場合
3  土地を取得した者が当該土地を取得した日から一年以内に当該土地に隣接する土地を取得した場合においては、前後の取得に係る土地の取得をもつて一の土地の取得と、最初に土地を取得した日をもつてこれらの土地を取得した日とみなして、前二項の規定を適用する。
4  第一項及び第二項の規定は、当該土地の取得に対して課する不動産取得税につき次条第一項の規定により徴収猶予がなされた場合その他政令で定める場合を除き、当該土地の取得者から、当該道府県の条例で定めるところにより、当該土地の取得につきこれらの規定の適用があるべき旨の申告がなされた場合に限り適用するものとする。この場合において、当該土地が、土地を取得した日から一年以内に取得したその土地に隣接する土地である場合においては、最初の取得に係る土地の取得につき、これらの規定の適用があるべき旨の申告がなされていたときに限り適用するものとする。
5  前二項に定めるもののほか、第一項の特例適用住宅に第七十三条の十四第二項の規定の適用がある場合の第一項の規定の適用その他同項及び第二項の規定の適用に関し必要な事項は、政令で定める。




宅建業法の瑕疵担保責任について

宅建業者は、瑕疵担保責任を免責することはできません。
中古では最低2年。新築では10年となります。
根拠は下記の通りです。

中古の場合

宅地建物取引業法
(瑕疵担保責任についての特約の制限)
第四十条  宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法 (明治二十九年法律第八十九号)第五百七十条 において準用する同法第五百六十六条第三項 に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条 に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
2  前項の規定に反する特約は、無効とする。

新築の場合

住宅の品質確保の促進等に関する法律
(新築住宅の売主の瑕疵担保責任の特例)
第九十五条  新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時(当該新築住宅が住宅新築請負契約に基づき請負人から当該売主に引き渡されたものである場合にあっては、その引渡しの時)から十年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵について、民法第五百七十条 において準用する同法第五百六十六条第一項 並びに同法第六百三十四条第一項 及び第二項 前段に規定する担保の責任を負う。この場合において、同条第一項 及び第二項 前段中「注文者」とあるのは「買主」と、同条第一項 中「請負人」とあるのは「売主」とする。
2  前項の規定に反する特約で買主に不利なものは、無効とする。
3  第一項の場合における民法第五百六十六条第三項 の規定の適用については、同項 中「前二項」とあるのは「住宅の品質確保の促進等に関する法律第九十五条第一項」と、「又は」とあるのは「、瑕疵修補又は」とする。











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