司法書士の本人確認の本質

売主が所有者のなりすましでニセ者（詐欺師）だった場合、売買契約は原則として成立せず、これを前提にされた所有権移転登記は無効となり得ます。
　無効にもかかわらず買主様が代金を支払い損害が発生したとき、司法書士の本人確認・判断に過失が認められる場合には、司法書士が損害賠償責任を負い得ます。
　司法書士が地面師防止のために本人確認をすることは、重要な業務となります。

　ＡＩ技術により人工知能が人間の仕事を奪うという論調があります。
　ブロックチェーンによって、本人確認が簡単にでき司法書士が存在する必要がなくなると言う司法書士がいます。
　はっきりと言いますと、司法書士の本人確認の核心部分には、直ちに影響が及ぶものではありません。


まず、不動産登記手続きに関する確認は２種類があります。

【完了している登記】
①登記事項証明書（登記簿）の記載は正しいか（事後的な改竄がされていないか）

【不動産取引から発生する登記】
②目の前にいる所有者と名乗る人間が本人か（取引から登記に反映する際のチェック）

　①に関しては、登記記録の管理・真正担保という「システム側」の問題であり、将来どのような高度技術が採用されようと、基本的には法務局の管理領域です。
　したがって、①の領域でブロックチェーン等の議論が進んだとしても、それ自体が司法書士の業務を直接奪う議論ではありません。
　一方で②に関しては、目の前にいる「生体としての対象」が本人かどうかを判別する領域であり、ここが司法書士の業務であるという明確な理解が必要です。
　①と②が混在していると、法務局サイドの議論ばかりに引きずられ、司法書士業務として何を議論しているのか分からなくなります。

　以前、金融機関では通帳等が、いわば「免責証券」のように扱われ、通帳と通帳印を持っている人間に対し預金を払い出しすれば金融機関は責任を負わない、という発想が強い時代がありました。
　しかし実務は、形式的な一致だけで当然に免責されるほど単純ではありません。本人確認措置の相当性が問われ、状況次第では金融機関の過失が認定され得ます。
　昨今、金融機関が通帳を廃止し、Ｗｅｂ通帳へ移行する流れは、発行コスト削減だけでなく、制度設計上の限界（免責機能の弱体化）も背景にあります。

　我々の司法書士の本人確認業務について、仮に「登記識別情報を使った申請は、どのようなときでも完全に有効」とする制度を作り、「盗まれた登記識別情報を使われた被害者は救済しない」と割り切るなら、登記制度は表面上は完璧になります。
　しかし日本の法制度は、過失のない被害者が当然に泣き寝入りする設計を基本として採りません。
　その結果、登記識別情報が存在しても「盗まれた識別情報かもしれない」という可能性を前提にせざるを得ず、本人確認の責任が残ります。
　同様に、ブロックチェーンを使って暗証番号やパスワード等を追加したとしても、それが盗まれた被害者を保護する制度である以上、「第三者が盗める情報」を増やすだけでは限界があります。

　仮に不動産詐欺を強力に防止する制度を構築するならば、顔写真、指紋、ＤＮＡ等の生体情報を登記と結び付ける方法も理屈としては考えられます。
　しかし民主主義国家においては、国家が生体情報を強制取得・一元管理し、広範に運用することには、プライバシー保護の観点から大きな制約が伴います。
　過去の制度議論でも、指紋押捺をめぐってはプライバシー侵害の問題が強く意識され、社会的批判や立法政策の帰結として制度が見直されてきた経緯があります。
　また、生体情報であっても公開・流通の仕方次第で偽造・悪用の道が考案され得ます。
　このような前提がある以上、本人確認は常に不完全な情報だけで最善を尽くさなければなりません。
　国家が要求しても、指紋提出を拒否する自由がある。自由とプライバシーが保障される民主主義国家の宿命でもあり、独裁国家と違う民主主義国家の素晴らしさでもあります。

　ブロックチェーンで本人確認が完璧にできる、あるいは万能のＡＩが本人確認をして司法書士の仕事がなくなる、といった言い方は、現場の要件を踏まえない議論になりがちです。
　本人確認とは結局、「個人を特定するための情報をどこまで入手できるか」に依存します。
　民主主義国家として個人情報の保護が強い以上、個人を判別するための情報の入手は極めて困難であり、司法書士が得られる情報は限られます。
　だからこそ、その限られた情報を立体的に組み合わせ、矛盾や違和感を拾い上げる経験値・観察眼・聴取技術が決定的に重要になります。
　地面師に遭遇した経験のあるベテラン司法書士は、不動産詐欺師特有の緊張感、視線や言動の不一致、署名時の微細な所作の乱れなどを見逃しません。

　フォーマットに当てはめるだけ、データを突き合わせるだけ、そうした単純作業を日常的に繰り返している業務は、今後システム化・自動化され得ます。
　相続・商業登記・ネット銀行等の定型業務の一部は、プログラミングされたコンピューターシステムが取って代わる領域もあるでしょう。
　その際、単純業務に依存した司法書士は、存在意義を問われる局面が来る可能性があります。

　一方で、不動産取引の本人確認、とりわけ地面師対策のように、相手が欺く前提で設計された攻撃に対応する領域は、定型処理だけでは成立しにくい。
　ここに司法書士の職人的価値が残り続けます。

　司法書士法人関根事務所では、データ加工や定型処理に関しては、社内で開発したオリジナルのプログラミング技術により効率化をしています。
　その上でコンピューターにはできない業務（真贋判断、違和感の抽出、当事者性の確認、現場でのリスク評価と抑止）を日々行い、将来のＡＩですら対応しにくい技術を磨き研鑽を積む司法書士たちがここにいます。
　そのような本人確認の本質を身につけた、特殊な能力を持った司法書士を一人でも増やすために、司法書士法人関根事務所は日夜邁進して参ります。


追記
　顔写真付きマイナンバーカードの普及と、マイナンバーカードのＩＣ（公的個人認証等）を確認できる仕組みは有望です。
　ただし、盗難カードや暗証番号の漏えい等のリスクを踏まえると、面前で本人の操作・意思を確認する工程は重要性を失いません。
　仮に完全な非対面を前提にすると、制度設計次第では、詐欺側にとって「現場で露見するリスク」や「心理的負荷」を下げ、犯行の期待値を上げてしまう危険があります。
　また、非対面を狙った詐欺が増えれば、仕組み自体が信用されにくくなることも想定されます。

　司法書士を廃除してソフトウェアで登記申請を自動化する開発の動きもあるようですが、本人確認・真贋判断を軽視した設計で進めれば、トラブルが増えることは容易に予想されます。
　国家資格者と違い、当事者性の強い関係者だけで高額取引が進むと牽制が働かず、チェックが空洞化しやすい場面が現実にあります。
　少額の報酬で重い責任を負い、中立の第三者として立つ司法書士が存在することで、不動産の売買取引の安全性が支えられてきた点は軽視できません。
　（近年の司法書士の人数増大による過当競争で、一部に法令を守らない、質の悪い司法書士が増え、中立性が揺れ動いている現状はあります。）

　直接の面談をしている現在でも、顔写真付き身分証明書を要求できず「年金手帳しかない」で押し切られる司法書士が多くいます。
　仮に将来マイナンバーカードの普及率が高まっても、地面師が残りの数％の身分証明書へ誘導してくることは十分に予想されます。
　顔写真付きの身分証明書以外を拒否できない現状では、現場の苦労は無くならないでしょう。
　危険な本人確認へと受託競争でさらされる現状では、安全な仕組みの利用も容易ではありません。
　職人的な技術・経験が必要とされることは、今後も続いて行きます。

分析することを一切せず、浅はかな思いつきの直感で行動し、違法性の理解もできない司法書士法人が存在します。法律家としての思考能力がゼロ・単純業務で能力の劣化が進む勤務環境ならば至急転職を

　債務不履行責任ではなく不法行為責任のため、勤務司法書士が立会で個人的な賠償を負うリスクあり。こちらで確認を

立会をしている勤務司法書士個人にも賠償責任のリスクはあります。病院が一切の責任をとり、手術をした医者が責任がないとは考えないことでしょう。

　不動産詐欺・偽造のチェックは高度な業務のこちらで確認を

　31条があるから司法書士が財産管理業務ができるわけではありません。

上記の本人確認業務の本質を理解している方であれば、現状の技術水準で不動産決済を完全な非対面で安全に成立させることが現実的ではない点は、すでに共有できると思います。

たとえばZoom等のWeb面談を前提に本人確認を行う場合、回線状況と画質の限界が大きな障害になります。スマホの4G回線でマイナンバーカードを提示されたとしても、券面写真の上に両面テープ等で別の写真を貼った程度の改変であってさえ、画面越しでは判別できない場面が現実に起こり得ます。つまり、盗難によりマイナンバーカードを入手した者が券面写真を差し替えるだけで、外観上は本人らしく見えるカードが成立してしまう余地があります。

さらに深刻なのは、中身が真正である以上、電子証明書による電子署名まで通ってしまい得る点です。だからこそ、せめて真正なマイナンバーカードに基づく電子証明書を実際に用いたのか、そしてそのカードを司法書士が面前で確認したのかが重要になります。盗難被害者は保護されるべきであり、成りすましを前提とする取引が成立するはずはありません。この状況で、マイナンバーカードと登記識別情報があれば非対面で数千万円単位の代金支払いまで安全にできるとする見解があるなら、理解に苦しみます。

現在の一般的な取引では、詐欺師が面前で人をだまし、取引場所が銀行となることも多いのが実情です。銀行は、緊急時に警察へ即応できる体制を備えた場所であり、犯罪者側のリスクは相対的に高くなります。ところが非対面取引が常態化すれば、空き巣等がマイナンバーカードや暗証番号の窃取に成功した時点で、不動産の現金化に伴うハードルが一気に下がります。遠隔地から、銀行に出向く必要もなく、面前に現れて現行犯逮捕のリスクを負う必要もない。詐欺の実行面の障害が大幅に減る以上、制度として安全と言えるのでしょうか。

金融取引でも、ATMでキャッシュカードを用いて現金が引き出された場合と、窓口で定期預金を解約した場合とでは、同列には扱われていません。窓口手続のような高額取引では、本人確認の在り方が裁判例でも厳しく問われ得ます。1日の上限が50万円や100万円のATMと、数千万円から数億円が動く不動産決済を同じ感覚で論じるべきではありません。法人であれば高額なネット振込を選択できますが、個人に対して、国民全員に高額のネット決済を事実上強制するような社会を目指すべきなのか、慎重な議論が必要です。

現状において、非対面取引を推奨する一部の司法書士のリスク管理は理解し難いところがあります。危険を増幅させる方向への制度改正を是とするのでしょうか。登記識別情報が金庫からなくなっていたら気づかなかった側が悪い、という帰結を許すような制度設計にしていくのでしょうか。保険証とマイナンバーカードの一体化により、重要なカードを日常的に持ち歩くことが当然となり、その結果として不動産が売り飛ばされても泣き寝入りを強いられる社会に近づくのだとすれば、本末転倒です。

識別情報と電子署名がそろえば、盗難被害者が保護されない仕組みに変える、という前提に立つなら、確かに決済の自動化は進み、司法書士が不要となる世界も理屈としてはあり得ます。しかしそれは、取引の安全を犠牲にした上で成立する危険な世界です。そのような方向性を自ら推奨することは、職責とリスク管理の観点から到底容認できません。

犯罪収益移転防止法は、本人確認と記録の確保により、不正をやりにくくし、事後追跡も可能にするための枠組みです。ただし、高額詐欺を未然に防ぐ決定打そのものではありません。IT重説も、トラブル発生時に説明が尽くされていたかを検証するための枠組みであり、高額詐欺を未然に防ぐための仕組みとは性質が異なります。高額な不動産決済において詐欺を未然に防ぐために司法書士が介在する場面とは、求められるリスク管理のレベルがまったく違います。

ATM取引と同列に扱わない前提があるからこそ、裁判所は窓口での高額手続について金融機関の責任を問いうる枠組みを維持してきました。マイナンバーカードや登記識別情報が盗難に遭った被害者を救済する制度が、近い将来に簡単に覆るとは考えにくい以上、安全な完全非対面決済は成立しません。現時点の技術では、司法書士が面前で関与し、違和感を拾い、真正性と本人性を立体的に確認することが不可欠です。

正確な理解が広がれば、不動産取引において非対面決済を前提に買主が代金を支払う、という判断は通常は採られにくいはずです。それでもなお、リスクを理解しないまま非対面を推進する司法書士が存在すること、詐欺予防の意識が欠落した関与が現実にあり得ることは、極めて残念です。

将来、詐欺事件が顕在化した局面では、非対面決済を顧客に勧めた不動産仲介会社が社会的非難を受ける可能性も否定できません。

なお、大手仲介会社のサポートサービスやキャッシュレスサービス等は、司法書士が売主・買主に個別面談を行っているにすぎず、完全な非対面取引ではありません。多忙な方に合理性がある場面は理解できますが、必要性の乏しい場面でも形式的に個別面談が付加されている実態があるとすれば、そこも整理が必要だと思います。

モナコインで実際に問題になったのは、チェーンの再編成を利用した二重支払い型の攻撃として整理できる。

通常、マイナーは採掘したブロックを速やかにネットワークへブロードキャストし、参加者間で同一の履歴が共有される。ところが攻撃側は、採掘したブロックを直ちに公開せず、手元で非公開のまま連続してブロックを掘り進め、別系統のチェーンを伸ばす。

PoWでは、分岐が生じた場合でも、最終的に累積作業量が最も大きいチェーンが正当なチェーンとして採用される。そのため、後から攻撃側がより大きい累積作業量を持つチェーンを公開すると、それまで正当として扱われていたチェーンが置き換えられ、直近の一部取引が新しい正当チェーンに取り込まれないまま無効化され得る。

攻撃者はこの性質を利用し、まず取引所へモナコインを入金し、取引所側で入金が反映された段階で出金を完了させる。その後、攻撃者が隠していたチェーンを公開してチェーン再編成を発生させると、取引所への入金が正当チェーン上では存在しない状態になり得る。取引所はすでに出金処理を終えているため、出金相当額の損失を被る。

回避策として取引所側は、入金を確定とみなすまでの承認数を引き上げ、再編成が起きても影響を受けにくくする運用を取る。例えば30承認程度を待ってから入出金を確定させる、といった方法である。承認数を増やすほど安全性は高まる一方、ブロック生成時間に応じた待ち時間が増え、ユーザーの反映が遅くなるというトレードオフが生じる。なお、承認数の引上げはリスクを低減する措置であって、ゼロリスクにするものではない。

結論として、ネットワーク内の計算能力の対等性が崩れ、他より優勢なハッシュパワーを短時間でも確保できる主体が存在する環境では、チェーン再編成を通じた不正が成立し得る。したがって、受け手側は承認数の設計や入出金ポリシーを通じて、確率的なリスクを現実的に抑える必要がある。