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不動産取引 売買登記 詐欺・偽造をチェック日本一高度な業務 司法書士法人関根事務所
登記識別情報が不要の場合
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所有権移転登記で登記識別情報が不要の場合

破産管財人の場合(通達あり)

破産管財人が裁判所の許可を得て、破産者所有の不動産を売却し、その所有権移転登記をする場合、登記義務者の登記識別情報の添付は不要。 昭和34年5月12日 民甲929号 通達


相続財産法人の場合(通達なし)

相続財産法人が登記義務者となり、相続財産管理人が家庭裁判所の権限外行為許可書を添付して登記を申請する場合には、登記義務者の権利に関する登記済証の添付を要しない。
登記研究7661号(第606号199頁)(1998年7月)


成年後見人の場合(通達なし)

カウンター相談(登記研究779 平25・1)
成年後見人が成年被後見人の居住用不動産の処分についての家庭裁判所の許可を得て売却した場合にする当該不動産の所有権の移転の登記の申請における登記識別情報の提供の要否について

成年後見人が家庭裁判所の許可を得て成年被後見人の居住の用に供する建物又はその敷地の売却を成年被後見人に代わって行った場合において,当該建物又はその敷地の所有権の移転の登記を申請するときは,登記識別情報を提供することを要せず,事前通知等も要しないと考えますが,いかがでしょうか。


御意見のとおりと考えます。

説明

本件は,成年被後見人の居住用不動産(建物又はその敷地)の売却に関し,成年後見人が家庭裁判所の許可(民法(明治29年法律第89号)第859の3第1項)を得て成年被後見人に代わって行った場合において,当該不動産の所有権の移転の登記を申請するときに,登記識別情報の提供が必要となるかどうか等について問うものです。


不動産登記法(平成16年法律第123号。以下「法」といいます。)第22条の規定は,登記権利者及び登記義務者が共同して権利に関する登記の申請をする場合その他登記名義人が政令で定める登記(不動産登記令(平成16年政令第379号。以下「令」といいます。)第8条)の申請をする場合には,申請人は,その申請情報と併せて登記義務者(政令で定める登記の申請にあっては,登記名義人)の登記識別情報を提供しなければならないとしています。もっとも,法第22条のただし書の規定は,法第21条ただし書の規定により登記識別情報が通知されなかった場合その他の申請人が登記識別情報を提供することができないことにつき正当な理由がある場合は,提供することを要しないとしています。この「登記識別情報を提供することができないことにつき正当な理由がある場合」とは,登記識別情報が通知されなかった場合(法第21条ただし書,不動産登記規則(平成17年法務省令第18号)第64条第1項各号),登記識別情報の失効の申出に基づき登記識別情報が失効した場合,登記識別情報を失念した場合,登記識別情報を提供することにより登記識別情報を適切に管理する上で支障が生ずることとなる場合,登記識別情報を提供したとすれば当該申請に係る不動産の取引を円滑に行うことができないおそれがある場合とされています(不動産登記事務取扱手続準則(平成17年2月25日法務省民二第456号民事局長通達)第42条第1項)。また,法第63条に規定する判決による登記及び相続又は法人の合併による権利の移転の登記は,単独で申請することができ,登記識別情報の提供は要しないとされています(判決による登記については,令第8条第1項ただし書参照)し,官公署の嘱託による登記等についても,登記識別情報の提供を要しないとされているものがあります。さらに,法第23条は,法第22条に規定する申請をする場合において,同条ただし書の規定により登記識別情報を提供することができないときは,当該申請の内容が真実であることを確認するための事前通知を登記義務者に送付し,その確認を行った上で,登記をすることを規定しています。


ところで,本件に類似する先例等として,①破産管財人が裁判所の許可を得て破産者所有の不動産を売却し,その所有権の移転の登記の申請をする場合,②相続財産法人の相続財産管理人が家庭裁判所の権限外行為許可書を提供して相続財産法人を登記義務者として売買を原因とする所有権の移転の登記を申請する場合については,いずれも,登記識別情報の提供は要しないとされています(昭和34年5月12日付け民事甲第929号民事局長回答,質疑応答7661)。この二つの先例等からすると,裁判所が選任した者が申請人であること,当該不動産の処分に関する裁判所の許可書が併せて提供されていることの二つの要件を満たす場合には,登記識別情報の提供を不要としているものと考えられます。これは,本誌694号のカウンター相談においても述べられているように,登記識別情報の提供を求める趣旨は,登記の申請が登記義務者の真意に基づくものであることを担保するということにあり,裁判所から選任された者が裁判所の許可書を添付して申請した場合には,虚偽の登記の申請のおそれがないと考えられることによるものです。そして,前記の各要件をいずれも満たしている場合において,登記識別情報が提供されないときは,当然のことながら事前通知等も要しないことになりますが,このことは,裁判所の許可を得てその許可書を添付して申請されていることに鑑みれば,判決による登記と同様に考えることもできるものと思われます。


以上を本件に当てはめて考えてみた場合には,成年後見人が家庭裁判所から選任されていること(民法第843条第1項),成年後見人がする成年被後見人の居住用不動産の処分について家庭裁判所の許可を得ていることから,前記の二つの要件に当てはまるものと考えられます。したがって,本件においては,登記識別情報の提供は不要であり,事前通知等も不要と考えます。




司法書士法人関根事務所から一言

破産管財人以外の通達先例はありません。法務局を法的に拘束できるものは、破産管財人の場合のみとなります。
過去に、破産管財人以外(成年後見人・不在者財産管理人)の場合において
■条文上の添付根拠があるにもかかわらず、通達も無しで条文を無視する解釈をすることはできないという統括官がいました。
■登記研究は一雑誌にすぎない、通達がない以上行政官として雑誌の見解に拘束されることはないと言う登記官もいました。
不動産登記法上の論理で説得でき納得を得られても、条文を無視し行政官としての通達にない業務権限外の行為をして良いかは別問題と言われたら説得することは難しいでしょう。
上記後見人の場合、登記研究のカウンター相談に過ぎませんので注意が必要です。

このようなことを話される成年後見人の司法書士が何人もいました。
□「通達があるから、保有している登記識別情報を渡す必要がない。」
(通達先例はありません。)
□「いつも登記識別情報を渡さないでやっているから先例があるはず。」
(通達先例はありません。)
□当法人の合格者したての新人司法書士に対し
「後見人は登記識別情報が不要の先例があるから絶対不要だ。そんなことも知らないのか。先例を勉強しろ。」と恫喝する行為。
(通達先例はありません。当法人の新人女性司法書士へ、正確な裏付けも取らない知識でのご指導はご遠慮願います。)

 不動産取引の売主ですから、登記識別情報・権利証を持っていれば売却の登記手続きにおいて司法書士に引き渡すのは当たり前です。成年後見人をしている司法書士の方には正しい先例知識及び円滑な不動産取引となるよう常識的な対応をお願いします。

 登記識別情報が紛失している場合などは、「通達にはないが登記研究のカウンター相談の内容が可能か」と、法務局へ事前相談をした方がよいでしょう。条文・通達が無い以上法制度として、当然の手続きでは無いためです。

※弁護士が成年後見人の場合、持っている権利書の引き渡し拒否はまったくありません。
※弁護士が破産管財人の場合ですら、持っている権利書の引き渡し拒否はまったくありません。

※権利書を保有しているにもかかわらず、円滑な不動産取引に非協力な後見人がいた場合、こちらのホームページのリンクを利用されてもかまいません。安全で円滑な不動産取引は、司法書士の責務です。




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